“营改增”对房地产业的影响研究

严荣 颜莉 江莉

2016年1月22日，李克强总理主持召开座谈会，明确指出全面推进“营改增”是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”。3月5日，李克强总理在第十二届全国人民代表大会第四次会议上再次强调从5月1日起要全面实施“营改增”。“营改增”对房地产业而言意味着什么，会给上海房地产业带来什么样的影响？通过分析房地产业实施“营改增”的影响因素，结合上海房地产开发企业和服务企业的实际案例，可以预测“营改增”实施后对上海房地产业产生的综合效应，并发现“营改增”在具体推行过程中的难点，提出相应的政策建议。

一、国际上不动产增值税的处理方式

根据财税[2011]110号规定，2012年1月1日开始试点后，适用税率有四档，即17%、13%、11%和6%。其中交通运输业适用11%的税率，研发和技术服务、文化创意、物流辅助和鉴证咨询等现代服务业适用6%的税率。上海房地产业最早进行“营改增”试点的是房地产估价行业所涉及的鉴证咨询业务，其中一般纳税人适用的是6%的税率，而小规模纳税人适用3%的税率。

上海市的《营业税改征增值税试点过渡性财政扶持政策》，明确对上海市营业税改增值税试点过程中因新老税制转换而产生税负有所增加的试点企业，按照“企业据实申请、财政分类扶持、资金及时预拨”的方式实施过渡性财政扶持政策，即试点企业“营改增”试点后如多交税，上缴后将会得到退回补偿。

目前对不动产增值税的处理有两种模式，一种是以欧盟为代表的传统模式，另一种是以新西兰、加拿大和澳大利亚为代表的现代增值税模式。这两种模式对不动产的处理如表1所示：

可见两种模式的不同在于对非住宅类不动产交易和租赁的处理，其中传统模式允许成员国的企业选择是否缴纳增值税，而现代模式对非住宅类不动产的销售和租赁都需要缴纳增值税并允许进项抵扣。我国增值税主要是从欧盟引进，通过文献整理可以发现，欧盟不动产增值税税制充分考虑了三个原则：第一是税收中性原则。这要求征税过程中应避免对税收对市场机制造成扭曲，避免对一些行为的歧视。第二，效率原则。如果增值税税制建立后征税成本过高、征收程序过于复杂，反而违背了增值税设立的初衷。第三，收入原则。将筹集财政收入作为增值税立法的基本目标，并允许合理的免税。欧盟给予成员国根据各自的情况，对不动产实施一定范围的免税，但是这些免税必须以合理性为前提，也允许存在一定差异。

二、上海房地产业特征与税制方案预想一上海房地产业特征

从结构上看，房地产开发企业总资产占比高，截至2013年年底，房地产开发企业为3766家，资产合计约41250.1亿元，从资产总量占比达91.7%；但是房地产服务类企业发展迅速，物业管理企业、房地产中介服务企业的规模、从业人数逐年上升。从投入产出看，房地产业呈现出中间投入低，附加值高的特征，这说明，“营改增”后，一方面上海市房地产业获得增值税可抵扣比例低于全行业平均值水平，另一方面，由于附加值较高，房地产业可能面临较高税率。从产业链看，房地产业上下游产业均存在一定集中度，与房地产业相关的服务性产业类型较多，因此，全面实施“营改增”，不仅房地产业获益，其上下游行业也可获益。

二房地产业“营改增”税制方案预想

根据《证券日报》的报道，房地产行业的增值税税率可能暂定为11%，结合房地产业特点以及增值税税制设立的基本原则，现对房地产业“营改增”方案假设如下：

除上述三项业务外，房地产业还包括保障性住房的开发和经营以及租赁业务。上海市的保障性住房政策中，经营公租房的租金收入免征营业税，但对保障性住房的开发和销售仍需缴纳营业税。由于保障性住房与商品房的最大区别在于对购房者是否进行限制，而在房地产开发和流通环节上并无实质差别，因此本研究将对保障性住房的讨论列入商品房的范畴，以便于研究的展开。

三、房地产业实施“营改增”的影响因素一增值税采购成本占营业收入的比重C/R

增值税采购成本占营业收入的比重，可抵扣的金额越大，行业的税负越轻。反之则税负加重。可见，C/R是减税效应的主导因素。C/R受到两个方面因素的制约，一是宏观因素，即行业的投入产出水平。上海市房地产业投入产出比低于全行业平均水平，因此，行业内部能获得的增值税抵扣比率不会很高。二是微观因素，即企业的资本有机构成状况。如果企业外购成本占比较高，则C/R可能较高；反之如果企业人力成本和财务成本较高，则C/R可能较低。

二增值税税率

相对于原营业税率，增值税适用的税率越低，从“营改增”中获利的可能性也越大，反之则税负加重。可见，增值税实用税率是增税效应的主导因素。根据假设的“营改增”税制方案，对房地产服务企业实施6%的增值税税率，则只要C/R处于较为合理的区间，即存在减税效应。相对而言，房地产开发企业所面临的形势则较为严峻，在实施11%的增值税税率的情况下， 要求增值税采购成本占营业收入的比重较大。增值税税率受到行业毛利率的制约。行业毛利率高，则增值税税率可能比较高，反之则可能比较低。

四、“营改增”对上海房地产业的影响

为准确判断“营改增”后房地产业税负变化的方向，根据房地产业税负影响机制的分析，采用10家房地产开发企业和1家房地产服务企业作为样本进行分析。借鉴投入产出法，分三步进行计算，第一步是计算销项税额，房地产开发企业的增值税税率为11%，服务企业增值税税率为6%，分别计算；第二步是计算进项税额，进项税额=新购入固定资产可抵扣税额+剔除人工费和折旧费的营业成本×可抵扣比例×相应税率+管理费用和销售费用中的部分可抵扣税额，所需财务数据在公司年报中均有披露，利用投入产出法计算可抵扣比率；第三步是计算应纳增值税和税负增减率，其中税负增加率=增值税额-营业税额/营业收入。

一“营改增”对上海房地产开发企业的税负影响

选取主营业务为房地产开发经营且资产总额排名靠前的上海本地企业作为研究样本，采用这些公司2014年的财务数据。剔除了ST以及财务信息不全的上市公司。计算结果如下：

测算结果表明，全行业实施增值税后，10家上市中，有4家上市公司出现税负减轻的情况，其余6家均为税负增加。10家上市公司平均税负增加率为0.77%，税负增加最高为2.78%，减少最多为0.73%。平均税负变动率为17.15%。增值税采购成本占营业收入平均比率为43.19%。

“营改增”后房地产开发企业的适用税率从5%的营业税率变更为11%的增值税税率，企业只有拥有足够的可抵扣的进项税额，才能保证税负不上升。税率的上升，是房地产开发企业税负增加的直接原因。

10家上市公司的C/R平均值仅为43.19%，且企业之间差异较大。从宏观来看，房地产业中间投入水平较低是导致C/R平均值低的直接因素。从微观来看，企业之间C/R值的差异来自资本有机构成的不同。在消费型增值税下，企业外购的生产资料和固定资产的支出越多，可抵扣进项税额就越多。而如果企业的人工成本、财务费用等不可抵扣项目较多，“营改增”的减税效果将受到限制。C/R值最高的是中华企业(600675,股吧)，C/R值为52.82%，减税效果明显，其税负减少了0.73%。而C/R值最低的陆家嘴(600663,股吧)集团，C/R值仅为27.91%，增税效果明显，其税负增加了2.78%。

二“营改增”对上海房地产服务企业的税负影响

选取房地产服务类企业样本时，考虑了样本的典型性和代表性。典型性来自于样本所从事的房地产服务业务具有一定的综合性且具备一定的经营规模，代表性来自于样本在行业内具备一定的领先优势。上海华燕房盟络科技股份有限公司符合上述要求。该公司主营业务包括O2O房地产电子商务服务收入包括房地产代理销售收入、平台信息收入和房地产顾问策划收入和传统线下服务收入即房地产代理销售收入。 2014年12月16日，该公司在中国中小企业股权转让交易系统即“新三板”挂牌。2015年该公司全面迈入移动互联3.0时代，并向科技化互联房产O2O整合服务商转型。

根据公司2014年财务报告和表2的税率，现计算“营改增”对该公司的税负影响如下：

测算结果表明，在全行业实施“营改增”的情况下，华燕房盟的税负略有减少，税负减轻率为0.0065%，税负变动率为-0.13%。

“营改增”后房地产开发企业的适用税率从5%的营业税率变更为6%的增值税税率，企业具备一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升。较低的增值税税率，是房地产服务企业税负出现减少的主要原因。

全行业“营改增”情况下，华燕房盟的C/R值为8.2%。中介服务企业人工成本占比高，相对外购生产资料和固定资产的支出比例小，可抵扣进项税额不多。但是由于相对低的增值税税率，对企业的可抵扣进项税额要求不高。而C/R值为8.2%便可出现税负略微减轻的情况，说明其资本有机构成基本合理，随着纳税筹划水平的提高和盈利能力的加强，减税效应会愈加明显。

三“营改增”对上海房地产业的影响综合评价

1.“营改增”可以实现房地产服务类企业的减负

由于房地产中介、物业服务企业的增值税税率主要设定在6%，通过合理的进项抵扣，减税效果较为明显。

2.“营改增”对房地产业而言是实现结构性减税“营改增”前，房地产业存在较为严重的重复征税，所购买的材料和固定资产缴纳的增值税不能抵扣，外购服务所负担的营业税也无法抵扣。“营改增”后，一方面，房地产开发企

P11