深圳物业投资聚焦关内 关外市场仍备受瞩目

2015年，深圳楼盘经济发展逆势而行，克服了外需市场不振和国内经济下行的压力，GDP增速达到8.9%，高于2014年，GDP总量超过1.7万亿元。根据高力国际研究部报告显示，在深圳物业投资市场上，国内和国际机构投资者多以自用及投资为目的，持续在合适的、且具有稳定资本收益能力的写字楼物业中寻求机会。高力国际资本市场及投资服务董事林昇恒先生，就此分析了深圳物业投资市场表现情况。

高力国际资本市场及投资服务董事林昇恒

深圳物业投资市场主要表现为国内外资金投资物业市场如购买、收购、兼并等形式，以及大型开发商购买或出售大宗物业的形式。深圳目前主要的物业投资热点地区集中原关内中心区，即罗湖区、福田区、南山区，以及前海蛇口自贸区。林昇恒先生表示，投资者对于深圳的市场均持有乐观的态度。这里，他举例高力国际仅用4个月的时间就顺利协助卓越集团将卓越前海壹号的写字楼出售给台湾玉山(中国)银行。他认为大宗项目交易的好处在于去化速度快且节省大部分营销广告费用，另外交易对象单一可降低付款及交付的风险。

根据林昇恒先生统计，现在高力国际深圳公司平均每月负责3-4组国内外基金公司或者大型开发商对深圳物业市场的咨询以及考察项目。持续旺盛的投资需求，直接反映了投资方对市场的信心及态度。投资商为什么如此关注并重视深圳的物业市场，他认为与深圳产业结构有很大的关系。

深圳市政府数据显示在2010年至2015年的五年期间，服务业占比提高了5.1个点，相当于平均每年提高1个百分点，战略新兴产业年均增长17.4%，规模从8750亿增长到2.3万亿，增长速度非常快。深圳第三产业占GDP的比值逐年上升。同时，私营企业占了很大的比例。根据深圳市2014年年鉴数据，深圳私营企业占了全市企业总数的92.34%。第三产业以及私营企业对于商业地产的需求，尤其是写字楼的需求很大，这就促使这个市场有持续旺盛的需求。对于深圳物业投资市场在未来一年的表现，林昇恒也表示乐观及看好。

最后对于今年深圳物业市场投资建议，林昇恒先生认为必须从市场需求、物业区位以及稳定收益三个方面进行详细分析，多重判断。他还提出一个理论，即“获利了结出场”的投资。如在市场未明状态下，投资者应在获利后，及时进行资产的出让或者重组。他同时提出未来的2个关注点：

1. 首先，政府在房地产行业的调控政策。由于去年房地产市场表现与往年不同，政府可能会考虑到适时适当地出台一些政策来宏观调控房地产行业的发展，促进行业的健康发展。3月25日深夜出台的深圳房地产新政，便是佐证。同时亦可关注从今年五月份开始实施的房地产行业“营改增“政策。此政策对于写字楼销售方面也产生一些积极的影响，如投资者税负可能会降低。

2. 其次，需关注投资的风险。深圳关内市场需求旺盛，由于供应有限，因此保值性高，不会因宏观政策或者其他市场行为而引起大幅度价格上涨或者下跌的情况。关外市场与区位及周边环境关系密切，有价格波动的可能性。因此投资商应根据自身对风险高低的承受能力，选择投资的区域。