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房价有望迎来深度调整 新政后各地成交纷纷下滑

2016年10月12日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

  在过去的十一黄金周,各地密集出台楼市新政后,市场也随之迅速降温。

  过去这10天成交纷纷下滑

  根据中原地产研究中心统计数据显示(即在各城市的二手房报价统计):深圳(楼盘)与北京(楼盘)二手房在过去一周,房价报价指数下调了10%(即报价下调的数量比例)。其他包括上海(楼盘)、天津(楼盘)、成都也有下调,整体看,市场的调整周期已经明显。

  从成交量上看,热点城市的下滑十分明显。数据显示,10月1日至10月7日,厦门(楼盘)一手房成交量仅为143套,同比下跌65.38%。一手住宅成交32套,同比下跌88.89%,日均成交不足5套,创下近6年来最低值,10月3日那天甚至出现“零成交”。

  在南京(楼盘),据统计,10月1日至10月9日,南京共认购商品住房1445套,成交1601套,创五年来同期的最低值,而这一认购数据,甚至连去年的一半都不到。

  在济南,济南新房的成交量则是“从高空跌到谷底”。10月2日最高1765套,当晚“限购限贷”政策出台,10月3日开始网签量就大幅缩减,呈断崖式下跌,到10月7日成交量仅为230套。

  中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析,因为十一长假期间各地集中出台限购政策,所以10月初的签约量收到政策末班车影响,依然处于高位,预计接下来的市场成交下滑会更加明显。

  在成交下滑的同时,价格也开始出现了不少下调的案例。例如,在深圳,自10月4日“深八条”出台以后,深圳楼市似有降温之势。10月9日晚,“深八条”出台以来深圳首个新盘山语海开盘比备案价平均低10%,总体均价约5.8万元。

  在苏州(楼盘),苏州市政府办公室10日发文称,10月3日,苏州市《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》颁布后,社会反响良好。从市区日均成交价格来看,尽管日均价格有所波动,但房价总体保持平稳。调控之前的9月份市区日均成交价为17313元/平方米,调控之后(10月4日至9日)市区日均成交价为16298元/平方米。

  价格有所波动的主要原因有:一是新政出台后,购房者的预期发生变化,出现了一些观望现象。二是由于每天成交的房屋结构存在差异,高端楼盘的高价房销售速度有所减缓,导致每天的成交均价产生波动。三是市物价、住建等部门加强了对高价房的成本审核,一定程度上减缓了高价房的上市步伐,也导致了成交均价的降低。

  张大伟分析,目前短期内出现了房价下调的个案,但买卖双方依然在博弈过程中,预计房价在成交量下调1-2个月后,会有明显松动可能性,特别是当下楼市的投资需求比例高,这种情况下,部分前期获利投资者可能会快速售出。

  不过,虽然短期内楼市面临调整,但调整的幅度有多大,则要取决于信贷的松紧程度。

  张大伟说,影响未来房价的依然是信贷,如果年末信贷整体收紧,房价有望出现一轮明显的调整,但如果针对房企的信贷不收紧,高价地依然频繁出现,很可能房价的调整幅度会小很多。

  厦门市房地产中介行业协会副会长王崎也对《第一财经日报》分析,目前各地调控楼市,仅仅收紧限购限贷的是远远不够的,由于这几年对开发贷并没有限制,导致开发企业大举借债,高杠杆、高价抢地,带来地王频出,从而推高了房价。

  除了开发贷,在住房贷款审批环节,目前银行对个人收入的审查力度也过于宽松。王崎说,在房价快速上涨带来了财富效应下,很多购房者的贷款额度超出了自己的还款能力。“目前很多购房者的收入证明不够真实,但银行对贷款额度不加限制,给的额度太高了。很多人一年收入才十来万,就动辄贷个200万。”

  “富人为了少纳税,往往申报收入时报得少,所以如果银行严格依据夫妻年度收入证明来放贷,会限制他们的贷款规模,从而也限制了富人的炒房资金规模总量,对中产阶级炒房资金的限制效果则更明显。”王崎说。

  未来需要加大制度改革

  另一方面,即便本轮各地纷纷收紧了调控政策,但在专家们看来,这样的调控仍然是治标不治本。

  华夏新供给经济学研究院院长贾康日前在接受《第一财经日报》采访时表示,中国的房地产市场就是‘打摆子式’的。前一段时间大家还担心“冰火两重天”,没想到才多久就迅速发生转变,一线城市和二线热点城市房价快速上涨,逼得各地政府不断推出各种限购限贷措施。

  王崎告诉记者,之前一段时间去化政策放松、资金放水,犹如把“小老虎”放出来,现在养成了“大老虎”,咬人伤人了,这个时候只能给老虎打麻醉枪。现在的政策都只能起到麻醉作用而已,治标不治本。

  贾康分析,光靠限购限贷这些政策明显不够用。楼市的治本就是要建立起制度框架,包括土地制度、投融资制度、住房制度,以及税收制度。这其中,在税收方面,要凝聚共识,加快房地产税立法推进改革。

  王崎认为,楼市要治本,土地制度改革也是重要一环。比如在这几年房价上涨最快的厦门,不解决土地供应问题,怎么调控都白搭。

  数据显示,去年厦门楼市成交量为350万平方米,仅相当于广州(楼盘)、重庆(楼盘)、成都这些城市的一个零头,说明厦门的需求其实比起广州等地还是小很多,但重庆、广州等地比较平稳,而厦门房价却高速上涨,9月份厦门新房均价已达到了每平方米36194元,比一线城市广州高出了1.5万元,仅次于北上深,稳居全国第四。

  对此,王崎说,厦门楼市最核心的问题还是土地供应问题,其实厦门还有大把的农用地,但由于严格的农用地存量指标红线的限制,难以突破,所以导致当地土地供应十分紧缺,满足不了市场的真实需求。

  他认为,未来土地供应方面应该要进行一个大的改革。一线城市和二线热点城市吸引了大量的人口进入,对土地的需求更大,而三四线的用地仍比较粗放,由于土地供应过多,库存高企,土地浪费十分严重。所以未来在土地供应方面,一二线热点城市的土地红线应当适当放宽,把周围的三四线城市的土地指标转移到一二线热点城市。这样在满足一二线城市发展需要的同时,也能促进三四线城市的集约化发展。

  “像北上广深这些一线城市和厦门、南京这些二线热点城市,他们发展农业的附加值本来就不高,还不如在城市之间进行合理分工,让这些地方努力发展好城市经济,让以农业为主的地方努力发展好农业。”王崎说。

  贾康也认为,土地供应问题非常重要,当前也有一些城市在稳定房地产市场上的策略和制度颇为成功。比如重庆,有一个占补平衡下的地票交易制度,既使得基本农田能够保证,也让房地产市场土地供应十分充足,确保房价波动小,值得其余城市参考借鉴。

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