谢逸枫：温总理重申坚持房地产调控政策不动摇

　　2012年10月12日、13日和15日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会，听取大家对当前经济形势的意见和建议。“今年以来的经济形势艰难曲折，走到今天非常不容易。三季度非常关键，承前启后，关系到实现全年的经济社会发展目标。国内外都非常关心中国经济的走势。正确分析判断当前的经济形势，做好第四季度的工作，为明年的经济社会发展打好基础十分必要。请大家畅所欲言，谈谈你们的看法。座谈会上，物流与采购、机械工业、机电进出口、纺织、钢铁、房地产、商业、有色金属等行业协会负责人，江苏、广东、辽宁、浙江等地方部门负责人和义乌小商品城、华为、上海 大众、中国远洋、魏桥纺织等企业负责人，以及专家学者从各自实际出发，介绍情况，研判形势，提出建议。

　　中国房地产业协会副会长朱中一说，当前房地产调控取得了明显成效。9月份房价环比涨幅继续收窄，房地产投资降幅收窄。前9个月，保障性安居工程新开工720万套，基本建成480万套，完成全年任务问题不大。中国房地产业协会副会长朱中一建议，将调控措施常态化，并逐步与中长期制度相衔接。中共中央政治局常委、国务院总理温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

　　有请住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生对此评论与分析：

　　记者：如何理解温总理重申坚持调控政策不动摇?为什么在此时再次强调?

　　谢逸枫：从温总理的讲话内容与态度上分析，中央房地产调控基本取得初步效果，暗示中央房地产调控暂时不加码，意味着今年第四季房地产调控继续维持“维稳与微调”并存的博弈趋势，而今年最后一个季度楼市则呈现平稳发展。另外是由于市场存在变数，前期调控的成果不稳定，表明中央房地产调控暂时不放松，继续监督地方政府落实与执行调控。三是考虑到限购、限贷、限价、限售这类行政强暴手段过于伤害市场，不利房地产市场长期有序健康的发展，又违背市场经济。因此，临时性行政手段的措施需要完善，未来房地产调控将让位给市场和法制手段，作为未来长期调控的手段。

　　谢逸枫：温总理重申坚持调控政策不动摇的原因，一是当前多地的地方政府调控频繁微调动作不断，放松调控执行力度放松，楼市价量上升。引起市场调控放松的猜测。譬如广州限售高价房、杭州溢价率49%封顶、贵阳买房送户籍、北京十宗地块紧急叫停、预售许可审批权下放等上海。二是房价连续四个月上涨，部分城市房屋价上涨回调控前，大有反弹趋势。三是土地市场后热，地价上涨，甚至出现。四是房企取消价格折扣，调整价格。新增加供应减少，新上市项目纷纷上涨房价。五是楼市商品房库存去化明显，销售成交回升，市场回暖明显。

　　记者：温总理再次强调与重申坚持调控政策不动摇的目的什么?

　　谢逸枫：温总理再次强调与重申坚持调控政策不动摇的企图很明显，一是表明中央坚持房地产调控不放松的决心与态度。二是要求地方政府继续保持调控力度，同时中央正在完善调控手段。三是稳定楼市与房价预期，防止出现恐慌性购买。四是警告放松调控的地方政府，巩固前期调控成果。

　　记者：能否起到楼市与房价下降及遏制地方政府放松调控的冲动?

　　谢逸枫：仅仅是表态而已，并无降房价与促进房价合理回归的具体的新调控手段与政策，很难起到楼市降温与降房价及遏制地方政府放松调控的冲动的效果，也很难遏制房价继续上涨的趋势。从总理讲话的内容看，表示新一轮房地产调控政策不会出台，未来楼市调控将以维稳与微调并存的局面存在。#p#副标题#e#

　　记者：调控是否有效果?“四限”政策年内会取消吗?

　　谢逸枫：从价格控制目标的遏制房价上涨过快和遏制投资投机炒房需求角度看，中央房地产调控效果非常明显。9月份房价环比涨幅继续收窄，房地产投资降幅收窄。但是从调控目标的房价合理回归角度看，调控比较“失败”，可谓有“空调”之嫌疑。新房开盘价普遍走高，房价几乎已涨回到调控前水平。尽管本轮调控遏制了投机炒房，起到了遏制房价暴涨的效果，但并没有实现房价合理回归的目标，主要原因在于地方政府微调政策迭出，且当前地价上涨幅度远超房价。

　　记者：温总理再次表态，是否存在新一轮房地产调控?

　　谢逸枫：今年年内房地产调控“四限”政策不要指望取消，但是不排除地方政府“四限”政策微调。一方面是中央既有防止房价大幅度反弹又要防止经济下滑过快，同时既要稳定楼市与房价预期又要完成今年价格控制目标。尤其是今年前三季楼市回暖明显，销售成交回升快速，房价大有反弹之态势。另外一方面是地方政府面临巨大的财政压力，全国多地调控微调。另外是房企去商品房库存量加快，前三季销售业绩良好，况且融资渠道放松与贷款成本先进，房企资金逐渐宽松，楼盘涨价现象越来越多。三是考虑到“房价未合理回归与巩固前期调控成果及市场存在变数的因素，短期如取消“四限”政策，弊大于利。从近期中央表态与楼市行情及房价走势等经济形势看，随着8月通胀率低位徘徊与外汇下降与前8月国内经济预期悲观等QE3量化宽松货币政策的因素影响，中国货币政策宽松的预期加大，估计今年九月降准或降息一次。在中国房地产市场处冷热不均与经济下滑不稳的环境下，新一轮房地产调控政策不会出来，特别是房产税扩容与商品房预售制度取消及预售款监管等政策暂时不会有新的变化。#p#分页标题#e#

　　记者：下半场房地产下半场调控究竟走向如何?

　　谢逸枫：在中央连续两年的政策调控下，房价得到了有效控制，作为长期的国家政策，未来一段时间内房地产调控依然会继续以微调与维稳为主题。此次贵阳和上海两地楼市政策松动，意味着地方政府面临巨大的调控与市场及财政的三层压力。一是尽管房价反弹风险信号已经出现，但不变的是决策层继续紧盯市场坚持调控，动辄喊话的警示，表明房地产调控仍属常态。二是现在是市场与政策博弈的关键点，如果市场回暖过快，也不排除会出台收紧楼市的政策。现在开发商的定价与政策亦步亦趋。三是今年前三季度土地出让计划与土地出让金任务完成率不到60%，尤其是在各地政府前三季财政收入下降的情况下，土地财政导致地方政府调控放松的冲动越来越明显。因此，中央政府一方面要保持楼市与房价稳定预期，巩固前期调控成果，防止楼市过热与房价全面上涨反弹的现象。另一方面还要考虑到合理购房需求，防止投资投机炒房入市，以及开发商哄抬房价上涨。同时也要地方政府完成今年价格控制目标。

　　温家宝对他们的意见一一回应，并与他们就具体问题深入交流。今年以来，国际金融危机深层次影响继续显现，我国经济下行的压力加大。在复杂严峻的国内外经济环境下，按照稳中求进的工作总基调，特别是5月份以来，我国及时采取了一系列稳增长的政策措施。从座谈会上与会人士反映的情况看，三季度尤其是9月份以来，出口逐步回升，消费稳定增长，物价涨幅明显回落，就业形势良好，结构调整迈出新的步伐。温家宝说，三季度的经济形势应该说比较好。现在可以有信心地讲，中国经济增速基本趋于稳定，并且继续出现积极的变化。随着各项政策措施进一步落实到位，中国经济还会进一步企稳。

　　采购经理人指数(PMI)是经济运行的先行指标。在12日下午的座谈会上，中国物流与采购联合会蔡进带来了9月的最新数据。他说，从目前掌握的数据看，制造业PMI为49.8%，比上月回升0.6个百分点，这是5月以来首现回升。更为重要的是，新订单指数明显回升，达到49.8%，比上月回升1.1个百分点，是6月以来的最高水平。库存呈现持续下降走势。

　　温家宝说，稳增长我们态度很坚决，一天都没有迟疑。一是加快财政支出进度，保障重点支出，加大结构性减税力度，但我们并没有超出预算来采取刺激经济的措施。二是在货币政策方面，发挥逆周期调节作用，两次降低存款准备金率和存贷款基准利率。我们所采取的一些措施是与改革相结合的。比如，扩大营业税改征增值税试点范围，努力减少重复征税;调整利率的同时，推进利率市场化，扩大存贷款利率的浮动区间。另外，出台了新36条的42项实施细则，鼓励民间投资;取消和调整了314项部门行政审批项目。这些措施对增强市场信心、促进经济企稳起到了重要作用。